マンションの改造

不動産において、マンションへの転換またはコンドミニアムへの転換とは、現在 1 つの所有権の下に保有されている収益物件またはその他の土地を、物件全体の単独所有 (多くの場合、すでに複数ユニットの物件) からマンションとして個別に販売されるユニットに変換する権利を与えるプロセスです。このような権利は通常、州/地方自治体当局 (および多くの場合、環境保護当局などの他の関連機関) によって付与された承認によって得られます。

しかし、実際、ほぼすべての分譲マンションプロジェクトは、一般的に 1 つの所有権で保有されている不動産を、ほとんどの部分 (つまり、ユニット) の所有権を個別に保有できるように分割した不動産に変換するプロジェクトとして特徴付けることができます。ただし、「変換」という用語は通常、複数住居のアパート、長屋(タウンハウス)、または商業用複数ユニット賃貸サイトなど、既存の構造物の所有権 (場合によっては用途も) を変更するプロジェクトにのみ使用されます。

(このセクションでは、主にマーケティングまたは不動産業者の観点からコンバージョンについて説明します。)

居住用マンションへの転換市場は、通常、一戸建て住宅の価格が初めて購入する人の手の届かないほど高騰したときに発生します。転換市場が活況を呈しているときには、さまざまなタイプの投資家が関与します。たとえば、経験豊富なデベロッパーがマンションを購入し、コンサルタントを雇って権利を整備し、その後、建物をアップグレードして、営業チームが個別のマンションとして販売できるようにする場合があります。あるいは、個人経営の経営者が 20 年間 20 戸のマンションを所有しており、それを売却したいと考えています。マンションとしてそのまま販売するのではなく、コンサルタントを雇って権利を整備し、代わりにマンション価格の割増価格で、仕事を完了したデベロッパーに建物を販売します。

改装後のユニットの販売可能性を判断するには、市場分析が必要です。このプロセスでは、近隣地域や競合する複合施設の調査、建物の外観、ユニットの内部状態、敷地の状態、および設置されているアメニティ パッケージの検査を実施します。

(このセクションでは、主にマーケティングまたは不動産業者の観点からコンバージョンについて説明します。)

上記の調査結果を基に、物件の良い面と悪い面の両方を考慮した改修計画が策定されます。計画には、必要な改修活動の予算と、不足している可能性のあるアメニティの追加が含まれます。

マンションコミュニティは、カナダのオンタリオ州など一部の管轄区域では、実際には取締役会によって管理されるマンション法人である、一種の住宅所有者協会によって管理されています。マンションユニットの所有者全員がメンバーである協会は、適用される法定制度で定められた制限、ガイドライン、および手順に従い、ユニットの所有権とマンションコミュニティへの参加に関連するユニット所有者の義務に関する特定のガイドラインを定めています。協会または法人の運営は、マンション変換の成功（変換後の資産の維持管理、そして最終的には資産価値の向上）にとって非常に重要です。

マンションのマーケティングは、不動産業者を通じて行うか、社内のスタッフで行うかのどちらかです。(上で説明したように、プログラムではモデルユニットを使用する必要があります。) ダイレクト メール キャンペーン (マンションにパンフレットを郵送する) は、多くの場合、非常に効果的です。ケーブル チャンネルのテレビ スポット広告も非常に効果的です。変換時に考慮すべきもう 1 つの強力なマーケティング ツールは、マンションの潜在的な購入者に提供できる魅力的な融資パッケージです。

2010 年現在、アパートをコンドミニアムに転換する傾向が勢いを増しています。数四半期にわたってアパートの基礎を弱めてきた低金利の悪影響が、過去 20 年間で最大のコンドミニアム転換ブームを牽引しています。全国の市場で、コンドミニアム開発業者は賃貸物件を取得し、コンドミニアムに転換するためにプレミアムを支払っています。

2007 年、米国のほとんどの市場では、マンションの平均販売価格が下落し、転換の件数も大幅に減少しました。完成したプロジェクトの中には、現在、オークションで割引価格で販売されているものや、売れ残ったままになっているものもあります。

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